Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão executivo do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a segunda, dada a autonomia e as responsabilidades inerentes ao cargo.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e a obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do condomínio, sendo crucial para a defesa dos direitos e interesses comuns. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) pode configurar negligência e gerar responsabilidade civil.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão condominial. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a delegação de tarefas e a profissionalização da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de má gestão ou fiscalização deficiente.
A prática forense revela frequentes litígios envolvendo a extensão das atribuições do síndico, a validade de suas decisões e a responsabilização por atos de gestão. A cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a elaboração orçamentária (inciso VI) e a prestação de contas (inciso VIII) são pontos nevrálgicos que exigem transparência e rigor. A ausência de seguro da edificação (inciso IX), por exemplo, pode gerar graves consequências em caso de sinistro, expondo o condomínio e o próprio síndico a responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação desses dispositivos variam significativamente em diferentes tribunais, evidenciando a necessidade de uma análise contextualizada de cada caso concreto.
Para a advocacia, compreender a amplitude e os limites das competências do síndico é fundamental para a consultoria preventiva e a atuação contenciosa. A análise da convenção condominial e do regimento interno, em conjunto com o Art. 1.348, permite identificar eventuais excessos ou omissões do síndico, bem como orientar os condôminos sobre seus direitos e deveres. A responsabilidade civil do síndico, seja por dolo ou culpa, é um tema recorrente, exigindo dos advogados um profundo conhecimento da legislação e da jurisprudência para a defesa dos interesses de seus clientes, sejam eles síndicos, condôminos ou o próprio condomínio.
