Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências legais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal, inserido no Livro III, Título III, Capítulo VII, Seção II do CC/2002, delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a representação legal do condomínio até a gestão financeira e a conservação das áreas comuns. Sua função é essencial para a manutenção da ordem e do bem-estar coletivo, atuando como o principal executor das deliberações assembleares e guardião dos interesses condominiais.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A observância da convenção, do regimento interno e das determinações da assembleia (inciso IV) é um pilar da gestão, garantindo a legalidade e a legitimidade de suas ações. A omissão ou desvio dessas funções pode gerar responsabilidade civil do síndico, inclusive por perdas e danos.
O dispositivo também aborda a gestão patrimonial e financeira, com a incumbência de diligenciar a conservação das partes comuns (inciso V), elaborar o orçamento (inciso VI), e realizar a cobrança das contribuições e multas (inciso VII). A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever fundamental, que assegura a transparência da gestão. Uma discussão prática relevante reside na extensão da responsabilidade do síndico por atos de terceiros contratados, como administradoras, sendo pacífico que a delegação de tarefas não exime o síndico de sua responsabilidade de supervisão.
Os parágrafos 1º e 2º trazem flexibilidade à gestão condominial. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, contudo, não descaracteriza a figura do síndico como o principal responsável perante o condomínio, exigindo-se cautela na escolha dos delegados e na fiscalização de suas atividades. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera litígios sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária.
A advocacia condominial deve estar atenta às nuances do Art. 1.348, pois ele é a base para a análise da legalidade dos atos do síndico e para a defesa dos interesses do condomínio ou dos condôminos. A correta aplicação e interpretação dessas competências são cruciais para evitar conflitos e garantir a boa administração condominial. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico atua como mandatário do condomínio, devendo agir com diligência e probidade, sob pena de destituição e responsabilização.
