Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal da coletividade. Este dispositivo é fundamental para a governança condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e extraordinária, sempre em conformidade com a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a figura de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, sendo a tese do mandato a mais aceita, com poderes limitados pela lei e pela convenção.
Dentre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial, em particular, é crucial, permitindo ao síndico defender os interesses do condomínio em litígios, o que inclui a propositura de ações de cobrança de cotas condominiais (inciso VII) e a defesa em demandas movidas contra o ente despersonalizado. A omissão na realização do seguro da edificação (inciso IX) pode gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme entendimento jurisprudencial consolidado.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão de condomínios de grande porte ou complexidade, permitindo a contratação de administradoras ou subsíndicos. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, mantendo-se a culpa in eligendo ou in vigilando.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é constante em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos do síndico, seja para fundamentar ações de cobrança ou de responsabilidade. A correta interpretação das competências e dos limites de atuação do síndico é essencial para a segurança jurídica das relações condominiais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza dessas atribuições minimiza conflitos e otimiza a gestão. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever inafastável, cuja inobservância pode ensejar a destituição do síndico e a responsabilização por eventuais prejuízos.
