Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece o rol de competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia as funções essenciais para a gestão da propriedade comum, conferindo ao síndico poderes de representação e administração. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão executivo do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a segunda.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). A responsabilidade do síndico é de suma importância, pois ele atua como o principal guardião dos interesses coletivos dos condôminos. A omissão ou o excesso no exercício de suas funções pode gerar responsabilidade civil, conforme a teoria da culpa in eligendo ou in vigilando, caso a assembleia tenha investido outra pessoa ou delegado funções.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade visa adaptar a gestão às necessidades específicas de cada condomínio, permitindo a delegação de tarefas e a profissionalização da administração. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, exigindo um acompanhamento diligente.
A prática forense revela frequentes litígios envolvendo a atuação do síndico, desde a cobrança de contribuições (inciso VII) até a prestação de contas (inciso VIII). A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são cruciais para a advocacia condominial, tanto na defesa dos síndicos quanto na representação dos condôminos. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve sempre visar ao melhor interesse do condomínio, observando os limites da convenção e das deliberações assembleares. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal inafastável, cuja inobservância pode gerar graves consequências.
