Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico no condomínio edilício, delineando seu papel como administrador e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo é fundamental para a organização e funcionamento dos condomínios, conferindo ao síndico a responsabilidade pela gestão ordinária e extraordinária, sempre em conformidade com a convenção, o regimento interno e as deliberações assembleares. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a primeira, dada a subordinação às decisões da assembleia.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e a diligência na conservação das partes comuns (inciso V). A representação judicial e extrajudicial é um ponto crucial, exigindo do síndico não apenas conhecimento jurídico básico, mas também a capacidade de discernir quando a contratação de assessoria especializada, como advogados, é indispensável. O inciso III, ao exigir o imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforça o princípio da transparência na gestão condominial e a necessidade de deliberação coletiva em questões de maior impacto.
O § 1º e o § 2º trazem importantes flexibilizações à regra geral, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação ou que o síndico transfira funções administrativas, respectivamente. Esta possibilidade de delegação, seja para um subsíndico, conselheiros ou empresas especializadas, deve ser analisada com cautela, pois a responsabilidade final, em regra, permanece com o síndico eleito, salvo expressa exoneração pela assembleia. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, inclusive por omissão, é uma discussão prática constante, demandando a observância rigorosa de seus deveres.
A cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII) são atribuições que geram grande parte dos litígios condominiais, exigindo do síndico rigor e imparcialidade. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal inafastável, essencial para a proteção patrimonial do condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação desses dispositivos frequentemente se interligam com a convenção condominial, que pode detalhar ou expandir as competências do síndico, desde que não contrarie a lei.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital tanto na assessoria a síndicos e condôminos quanto na propositura ou defesa de ações envolvendo o condomínio. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem aprovação assemblear, a extensão de sua responsabilidade em caso de má-gestão ou desvio de finalidade, e a correta interpretação da convenção condominial em face das atribuições legais são temas recorrentes que exigem análise jurídica minuciosa e conhecimento da jurisprudência consolidada sobre o tema.
