Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências privativas do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), abrangendo tanto a esfera judicial quanto a extrajudicial. A relevância deste artigo reside na delimitação clara das responsabilidades, evitando lacunas e conflitos de atribuição.
A representação do condomínio, ativa e passivamente, é uma das funções mais cruciais (inciso II), implicando na capacidade de defender os interesses comuns em juízo ou fora dele. O dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) reforça o princípio da transparência e a necessidade de deliberação coletiva em questões de maior impacto. Além disso, o síndico deve zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V) e pela prestação de serviços essenciais, bem como elaborar o orçamento anual (inciso VI) e cobrar as contribuições condominiais (inciso VII), incluindo multas, o que é fundamental para a saúde financeira do condomínio.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para a gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob o crivo da coletividade. A prestação de contas anual (inciso VIII) e a obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são garantias de boa gestão e proteção patrimonial.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, litígios envolvendo a má gestão do síndico ou a validade de atos por ele praticados. A interpretação dos limites da atuação do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para certos atos são pontos de constante debate doutrinário e jurisprudencial. Por exemplo, a validade de contratos de grande vulto firmados sem prévia autorização da assembleia é uma questão recorrente. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem se consolidado no sentido de exigir a ratificação assemblear para atos que excedam a mera administração ordinária, protegendo assim os interesses dos condôminos.
