Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil estabelece as competências primordiais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal delineia o escopo de atuação do síndico, que vai desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), configurando-o como o principal executor das deliberações condominiais e guardião dos interesses comuns. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente discutida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão executivo do condomínio, com predominância da primeira tese na doutrina.
Dentre as atribuições, destacam-se a gestão financeira, com a elaboração de orçamentos e cobrança de contribuições (incisos VI e VII), e a zeladoria patrimonial, incluindo a conservação das partes comuns e a realização do seguro da edificação (incisos V e IX). A responsabilidade civil do síndico é um ponto nevrálgico, podendo ser pessoalmente responsabilizado por atos de gestão que causem prejuízo ao condomínio ou a terceiros, especialmente em caso de negligência ou má-fé. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico atua como um gestor de bens alheios, devendo agir com a diligência de um homem médio.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade visa a otimizar a gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas, mas sempre sob a supervisão e aprovação da coletividade. A validade da delegação de funções e a extensão da responsabilidade do síndico após tal ato são temas de frequente debate prático.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é crucial na assessoria a condomínios, síndicos e condôminos. A correta interpretação das atribuições e limites do síndico é fundamental para evitar litígios, seja por omissão, excesso de poder ou má gestão. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas convenções condominiais e regimentos internos, em conformidade com este artigo, é um fator determinante para a prevenção de conflitos condominiais. A atuação do advogado é essencial na elaboração desses documentos e na orientação sobre a prestação de contas (inciso VIII) e o cumprimento das determinações assembleares (inciso IV), pilares da boa governança condominial.
