Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A compreensão aprofundada dessas prerrogativas é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário, especialmente em litígios condominiais.
O caput do artigo elenca as funções primárias do síndico, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições (inciso VII). A representação ativa e passiva do condomínio, em juízo ou fora dele, é uma das mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado que essa representação abrange tanto ações de cobrança quanto defesas em demandas contra o condomínio, exigindo do síndico diligência e conhecimento jurídico básico ou o auxílio de profissionais.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações e discussões sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou incapacidade do síndico. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição contrária na convenção. Essa possibilidade de delegação, especialmente de funções administrativas, é frequentemente debatida em relação à responsabilidade do síndico e do terceiro delegado, exigindo clareza nos termos da delegação e na aprovação assemblear para evitar futuras controvérsias. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é fundamental para a validade dos atos praticados por terceiros em nome do condomínio.
A prática forense revela que a inobservância das atribuições do síndico, ou a má gestão, pode gerar responsabilidade civil e até criminal, dependendo da gravidade da conduta. Questões como a omissão na cobrança de cotas condominiais, a falta de prestação de contas (inciso VIII) ou a negligência na conservação das áreas comuns (inciso V) são fontes comuns de litígios. A advocacia deve estar atenta à convenção condominial e ao regimento interno, que podem detalhar e complementar as atribuições legais, servindo como balizadores da atuação do síndico e dos direitos e deveres dos condôminos.
