Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a harmonia entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, mas prevalece o entendimento de que atua como representante legal do ente despersonalizado.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial e extrajudicial é um pilar da atuação do síndico, conferindo-lhe legitimidade para defender os interesses comuns. O dever de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são cruciais para a transparência e segurança patrimonial, respectivamente.
Os parágrafos do artigo trazem importantes modulações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza a delegação de funções administrativas ou de representação, total ou parcial, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é vital para condomínios de maior porte ou com necessidades específicas, permitindo a contratação de administradoras ou a nomeação de subsíndicos. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a necessidade de observância rigorosa desses requisitos para a validade da delegação.
Na prática advocatícia, a análise do Art. 1.348 é fundamental para a propositura ou defesa em ações envolvendo condomínios, desde cobranças de cotas condominiais (inciso VII) até litígios sobre a conservação das áreas comuns (inciso V). A atuação do síndico, ou a sua omissão, pode gerar responsabilidade civil, exigindo do advogado um profundo conhecimento das suas atribuições e dos limites de sua atuação. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de controvérsia em tribunais, especialmente no que tange à extensão dos poderes de representação e à validade das delegações.
A correta compreensão e aplicação deste artigo são essenciais para a gestão condominial eficaz e para a prevenção de conflitos. Advogados que atuam na área imobiliária e condominial devem estar atentos não apenas ao texto legal, mas também às nuances doutrinárias e à evolução jurisprudencial, que moldam a interpretação das competências e responsabilidades do síndico, garantindo a segurança jurídica das relações condominiais.
