Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, configurando-o como o principal gestor e representante legal da coletividade condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com poderes especiais e deveres fiduciários.
A análise dos parágrafos do Art. 1.348 revela importantes nuances sobre a flexibilidade e a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, em substituição ao síndico, evidenciando a soberania da assembleia como órgão máximo do condomínio. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação é crucial para a gestão de condomínios complexos, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos, mas sempre sob a supervisão e responsabilidade final do síndico eleito.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são fundamentais para a defesa dos interesses condominiais, seja na cobrança de cotas (inciso VII), na responsabilização do síndico por omissão ou excesso (incisos III e V), ou na impugnação de deliberações assembleares. A ausência de seguro obrigatório da edificação (inciso IX), por exemplo, pode gerar responsabilidade civil do síndico. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a litigiosidade envolvendo a atuação do síndico é significativa, destacando a necessidade de uma gestão transparente e em conformidade com a lei e a convenção.
A jurisprudência tem reiteradamente afirmado que as atribuições do síndico são de ordem pública, não podendo ser suprimidas pela convenção condominial, embora possam ser ampliadas. A prestação de contas (inciso VIII) é um dever inafastável, cuja omissão pode configurar justa causa para a destituição do síndico. A advocacia deve orientar síndicos e condôminos sobre a importância de observar rigorosamente essas competências, mitigando riscos de conflitos e litígios, e garantindo a boa governança do condomínio.
